איך לרכוש בדובאי: המדריך המשפטי המלא

רכישת נכס בדובאי היא הזדמנות אטרקטיבית עבור משקיעים ותושבים זרים, אך היא דורשת הבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים והרגולטוריים. מדריך זה מתמקד בתהליך המשפטי לרכישת נכס בדובאי, תוך פירוט החוקים, השלבים, המסמכים והעלויות הנדרשים, ומספק מידע חיוני לזרים המעוניינים להשקיע בנדל"ן בדובאי.

הבנת בעלות על נכסים בדובאי

בדובאי, זרים יכולים לרכוש נכסים באזורים המיועדים לבעלות חופשית (Freehold) או חכירה (Leasehold). ההבדל בין השניים הוא:

• בעלות חופשית: מאפשרת בעלות מלאה על הנכס ללא הגבלות זמן, כולל זכות למכור או להוריש את הנכס.
• בעלות חכירה: מאפשרת בעלות לתקופה מוגדרת, עד 99 שנים, עם מגבלות מסוימות, כגון חוסר יכולת להוריש את הנכס כמו בבעלות חופשית.

אזורים פופולריים לרכישה על ידי זרים כוללים את דובאי מרינה, פאלם ג'ומיירה, דאונטאון דובאי ואראביאן ראנצ'ס.

מסגרת משפטית

החוק המרכזי המסדיר רכישת נכסים בדובאי הוא חוק מס' 7 של 2006. לפי חוק זה:

• תושבי איחוד האמירויות ומדינות המפרץ יכולים לרכוש נכסים בכל חלקי דובאי.
• זרים יכולים לרכוש נכסים באזורים המיועדים לבעלות חופשית או חכירה, כפי שקבעה מחלקת הקרקעות של דובאי.

מאז שנת 2002, זרים יכולים לרכוש, למכור ולהשכיר נכסים בדובאי ללא צורך באישורים מיוחדים, כל עוד הנכס נמצא באזור מורשה.

מסמכים נדרשים

לפני תחילת התהליך, יש להכין את המסמכים הבאים:

• דרכון בתוקף
• ויזה (אם רלוונטי)
• הוכחת הכנסה
• תדפיסי בנק עדכניים
• תעודת אי התנגדות (NOC) מהיזם
• פרטי הנכס (כתובת, גודל, סוג)
• הסכם רכישה
• פרטי תשלום
• הוכחת זהות של המוכר

מסמכים זרים עשויים לדרוש תרגום לערבית, ויש לוודא שהם עומדים בדרישות הרגולטוריות של דובאי.

שלבים לרכישת נכס

תהליך רכישת נכס בדובאי כולל את השלבים הבאים:

1. הכנת חוזה קונה/מוכר:
   • דונו עם המוכר על תנאי העסקה, כולל מחיר, שיטת תשלום ותנאים נוספים.
   • נסחו חוזה מדויק המפרט את כל ההסכמות.
2. חתימה על הסכם מכר נדל"ן (RESA):
   • חתמו על טופס F או הסכם כוונות (MOU) בנוכחות עדים.
   • שילמו פיקדון ביטחון של 10% ממחיר הנכס למשרד הנאמן.
   • החתימה מתבצעת במשרד נאמן המורשה על ידי מחלקת הקרקעות של דובאי.
3. בקשה לתעודת אי התנגדות (NOC):
   • המוכר או היזם מגיש בקשה ל-NOC, המאשרת כי אין חובות או מחלוקות על הנכס.
   • הקונה עשוי לסייע בתהליך זה.
4. העברת הבעלות במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD):
   • הגישו את המסמכים הנדרשים, כולל ה-RESA, ה-NOC והוכחת תשלום.
   • שילמו אגרת העברה (4% מערך הנכס) ועמלות מנהלתיות.
   • קבלו את מסמך הבעלות (Title Deed), המעיד על בעלותכם על הנכס.

עלויות מנהלתיות

העלויות הכרוכות ברכישת נכס כוללות:

• הנפקת מסמך הבעלות: 580 דירהם איחוד האמירויות.
• עמלות מנהלתיות של DLD: 4,200 דירהם איחוד האמירויות.
• אגרת העברה: 4% מערך הנכס.

האם ניתן לרכוש ללא סוכן?

כן, ניתן לרכוש נכס ישירות מיזמים או מפרטים באזורים מסוימים, אך עבודה עם סוכן נדל"ן הרשום ב-RERA מומלצת כדי להבטיח תהליך חלק ובטוח.

תפקיד משרד הנאמן

משרד הנאמן, המורשה על ידי מחלקת הקרקעות של דובאי, מפקח על רישום הנכס, משכנתאות והעברות בעלות. הוא מבטיח שהעסקה עומדת בדרישות החוק ומגן על זכויות הצדדים.

מסמך הבעלות

מסמך הבעלות (Title Deed) הוא מסמך רשמי המעיד על בעלות הנכס. הוא כולל פרטים כגון שם הבעלים, מיקום הנכס, גודלו וסוגו, והוא חיוני לעסקאות עתידיות ולפתרון מחלוקות משפטיות.

דרישות למשכנתא

אם אתם מעוניינים במימון באמצעות משכנתא:

• משכורת מינימלית: בנקים מעדיפים הכנסה חודשית של לפחות 15,000 דירהם, אך חלקם עשויים לשקול הכנסות נמוכות יותר, עד 10,000 דירהם.
• פיקדון: זרים נדרשים לפיקדון של לפחות 25% מערך הנכס, בעוד אזרחי איחוד האמירויות נדרשים ל-20%.

זמן לרכישה

תהליך הרכישה נמשך בדרך כלל בין 2 ל-10 שבועות, תלוי במורכבות העסקה והאם היא ממומנת באמצעות משכנתא.

אזורי בעלות חופשית לזרים

זרים יכולים לרכוש נכסים באזורים הבאים, בין היתר:

• Arabian Ranches
• Palm Jumeirah
• Dubai Marina
• Downtown Dubai

טיפים נוספים

• עבודה עם סוכנים מורשים: ודאו שהסוכן רשום ב-RERA.
• תרגום מסמכים: מסמכים זרים חייבים להיות מתורגמים לערבית על ידי מתרגם מוסמך.
• רישום בזמן: יש לרשום את הנכס תוך 60 יום מחתימת ההסכם.
• בדיקה משפטית: שכרו עורך דין לבדיקת חוזים ולהבטחת תקינות העסקה.

מגמות שוק

שוק הנדל"ן בדובאי נמצא בצמיחה, עם תשואות שכירות ממוצעות של מעל 7% באזורים כמו פאלם ג'ומיירה ודאונטאון דובאי, והיעדר מסי נכסים הופך את ההשקעה לאטרקטיבית. עם זאת, חשוב לבדוק את זכויות המוכר כדי למנוע עסקאות לא מורשות.

סיכום

רכישת נכס בדובאי דורשת הבנה של החוקים המקומיים, איסוף מסמכים מתאימים ועמידה בתהליך רכישה מסודר. על ידי ביצוע השלבים המפורטים, עבודה עם אנשי מקצוע מוסמכים ובדיקה משפטית יסודית, ניתן להבטיח עסקה חוקית ובטוחה.

 

אם אתם מעוניינים בהשקעות נדל"ן בדובאי לחצו כאן ליצירת קשר